‘In gelul kan je niet wonen’ – Woningmarkt in crisis: falen van markt of politiek ?
In een overbevolkt land als Nederland is ruimte schaars en wonen duur. Voor steeds meer mensen zelfs te duur. Evengoed is schaarste geen verklaring voor de woningcrisis. Van woningcorporaties tot ambtelijke bouwreglementen; de problemen hebben ook te maken met hoe de schaarse ruimte wordt verdeeld als hoeveel er beschikbaar is. Je kan je afvragen hoeveel van deze crisis natuurlijk is en hoeveel veroorzaakt wordt door (verkeerd) beleid.
In gelul kan je niet wonen
“In gelul kan je niet wonen.” De fameuze woorden van Jan Schaefer (1940-1994) uit de jaren ‘70 van de vorige eeuw hebben na al die jaren niets aan waarheid ingeboet. Schaefer was staatssecretaris van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (Partij van de Arbeid) en wethouder in Amsterdam.
In de eenvoud lag destijds de kracht van de woorden van Schaefer; woningen moesten in de eerste plaats gewoon gebouwd worden. Nu, jaren later, lijkt de woningcrisis niet alleen te gaan om aantallen woningen. Een botsing tussen economische wetmatigheden, politieke ambities en een groot gebrek aan geschikte bouwlocaties, zijn tegenwoordig zwaar meetellende factoren.
Schaarste is niet het hele verhaal
Nederland is klein, maar daarin niet uniek. Bovendien zijn ook in grote landen met landelijk minder bevolkingsdruk maar met extreem dichtbevolkte gebieden en steden waar dezelfde problemen spelen op het gebied van huisvesting. Schaarste lijkt niet het hele verhaal of de enige oorzaak te zijn. Het zijn de hotspots die mensen massaal aantrekken. Hierbij gaat het om nabijheid van werk, sociale voorzieningen en voorzieningen op het gebied van gezondheidszorg en scholing. Steden en regio’s met een lucratieve arbeidsmarkt trekken mensen uit de hele wereld aan. Net als landen met een uitvoerige verzorgingsstaat, zoals Nederland. In een voller en rijker Nederland lijkt ruimte een beperkende factor te worden.
Goedbedoeld beleid met ongewenste gevolgen
Naast gebrek aan ruimte en woningen bestaat er in Nederland in ieder geval geen gebrek aan woonbeleid. De overheid probeert de woningmarkt te beschermen en te stimuleren. Maar goed bedoeld politiek beleid maakt het bouwen van woningen wel moeilijker. Woningcorporaties betalen sinds 2008 bovendien ook vennootschapsbelasting, net als commerciële bedrijven. Zij betalen dus belasting over hun fiscale winst. Dat is bijzonder, omdat woningcorporaties geen winstgedreven ondernemingen zijn, maar stichtingen met een maatschappelijke opdracht. Sinds 2019 geldt ook de Europese anti-belastingontwijkingsrichtlijn ATAD voor woningcorporaties. Deze Europese richtlijn beperkt de mogelijkheid om rente op leningen af te trekken van de belasting. Volgens Aedes, de koepelorganisatie voor woningcorporaties, ontstaat hierdoor eigenlijk een paradox: hoe méér corporaties investeren in woningen, hoe méér belasting zij betalen. De ATAD werkt zo in de praktijk als een boete op investeren in betaalbare woningen. Aedes berekende eind 2025 dat de totale Vpb-last voor corporaties oploopt van ongeveer €777 miljoen in 2025 naar circa €1,5 miljard in 2029.
Wonen als bezit: de verborgen winnaars van de woningcrisis
Een woning is al jaren geen woning meer. Een woning vertegenwoordigt voor velen vermogen, en met de stijgende woningprijzen zouden woningen zelfs als vermogensmachines beschouwd kunnen worden. Mensen die hun hypotheek hebben afbetaald hoor je dan ook vaak zeggen: ‘Mijn geld zit in de stenen’. Maar het zijn niet alleen de mensen die met een relatief goed inkomen of via een erfenis een woning hebben weten te bemachtigen. Ook huurders in de sociale sector kunnen in zekere zin worden beschouwd als een nieuwe ‘bezittende klasse’. Met wachttijden tot meer dan 10 jaar in sommige steden, kan een sociale huurder zich tegenwoordig in zijn handjes wrijven met een maandelijkse huur die in geen verhouding staat tot de vrije huursector. Een huurder in de sociale sector zal zijn verworven woning niet snel opgeven. Ook niet wanneer dat volgens inkomens richtlijnen wel zou moeten.
De woningcrisis: een probleem van ruimte én beleid
Een goede woning is een schaars goed. De beroemd geworden oneliner van Jan Schaefer suggereerde destijds dat de aanpak van de woningcrisis vooral praktisch van aard zou zijn. In de huidige woningcrisis is de les duidelijk ongemakkelijker. In een klein, dicht- of zelfs overbevolkt land, is niet alleen de ruimte om woningen te kunnen bouwen steeds schaarser, maar ook de politieke wil om deze ruimte efficiënt te gebruiken.